FAMs historia 1978 – 2010

FAMs historia, beskriven av Peter Klerell, Ordförande i FAM 2010

I en motion till årsstämman 2009 motionerar vår ägare Hans Lindholm om att det vore trevligt om FAMs historia kom på pränt för alla nya aktieägare som inte har känner till hur allting egentligen startade och vad som har hänt under åren fram till idag.

På stämman 2009 lovade jag, Peter Klerell Ordförande i Fastighets AB Andalucia del Mar, att till årsstämman 2010 göra denna redovisning och skrivelse där jag försöker beskriva olika viktiga stegen i FAMs historia fram till hur FAM fungerar idag.

Då jag sedan år 1982 på olika sätt varit aktivt engagerad i FAM anser jag mig ha en god kännedom om dessa förhållanden.

FAMs historia är brokig och här kommer ett försök till historiebeskrivning.

Jag har medvetet gjort en ganska detaljerad redovisning av vad som skett sedan FAM bildades och avslutar historiebeskrivningen med hur allting fungerar idag.

 

Så här började det

Hela idén till FAM, Fastighetsaktiebolagen Andalucia del Mar, startar och grundas av tre bröder Björklund i Uppsala i mitten av 1970- talet. Bröderna Jan, Hans och Lars-Göran Björklund, då mellan 28 – 21 år gamla, bildar då SVISAB AB, AB Svenska Investerings System AB vars uppgift är att sälja lägenheter i Spanien via ett intelligent affärsidékoncept där SVISAB bildar ett svenskt aktiebolag som sedan köper, äger och förvaltar en spansk lägenhet i just Andalucia del Mar. Man har där hittat en byggnadsfirma som skall uppföra fem hus i andalusisk stil med stora härliga lyxlägenheter i ett perfekt läge på Costa del Sol – Andalucia del Mar – bara minuters promenadväg från lyxhamnen Puerto Banus.

Affärskonceptet liknar ett andelsägarsystem men innebär att man som ägare äger ett antal aktier i ett svenskt onoterat aktiebolag med både redovisning och revision enligt svenska aktiebolagsregler vilket utgör en större stadga och kontroll än de ”skumma” andels system som fanns i Spanien vid denna tid.

Med detta sätt att äga och förvalta lägenheten hittade man, med den tidens skatte- och förmögenhetslagstiftning, ett perfekt sätt att gå runt den dåvarande förmögenhets- lagstiftningen då det inte utgick förmögenhetsskatt på aktier i onoterade aktiebolag.

Konceptet vid FAMs start

Konceptet vid FAMs start var i grunden exakt detsamma som idag. ”Egeninslaget” i städningen vid hemresan var dock större än idag, varje bolag ägde en egen bil som köptes ny vart femte år om man fick vara upp till sex personer i lägenheten. Man betalade extra för utnyttjad tvätt- och städ.

Lägenheterna som bolagen köper är alla tre rum och kök. Bolagen leds av en styrelse, som vid denna tidpunkt enbart bestod av de tre bröderna Björklund samt deras jurist Bengt-Åke Fritjofsson, Grönbergs advokatbyrå, Stockholm.

Aktieägarna äger aktier, röstar i förhållande till aktieinnehav, och påverkar därmed sin egen lägenhet/bolag. Alla bolag har en bolagsordning och Villkor- och Ordningsregler som bestäms på bolagsstämmorna. Redovisningen och administrationen sköts av deras egen redovisningsbyrå i Uppsala, Revisorshuset i Uppsala med den auktoriserade revisorn Hans-Gösta Warngren som revisor.

Aktierna var dock annorlunda utformade än idag.
Bröderna Björklund insåg snabbt att olika tider på året var olika attraktiva. Man tvingades ju kunna sälja alla veckor för att kunna få in veckoavgifterna till driften varför man gjorde aktier som om fattade både två, tre och fyra veckor.

En fyraveckorsandel kunde t.ex. vara utformad som två attraktiva veckor i september och två mindre attraktiva vinterveckor. Priserna varierade då mellan 45.000 sek för en tvåveckorsandel, som var den vanligaste aktien, till 78.000 sek för en fyraveckorsandel beroende på vilken årstid man köpte.

Alla bolag hade då som nu, en vecka inlagd för reparationer som inte har någon ägare.
En bil ingick då till varje lägenhet och servicekontoret hade en bil – totalt 29 bilar.

Bilarna kördes i fem år för att sedan bytas via inköp av en ny bil. Varje bolag hade sin egen bil. Bilen ägs på den tiden av det svenska aktiebolaget. Ett servicekontor, SVISAB International SA, startas i Spanien med två anställda, svensktalande Mona Ramen på 50 % och en handyman José Rey Jiménezs på heltid för att bereda ägarna service på plats. Kontoret var placerat i en flygel på hotellet Andalucia Plaza.

Charterresorna till Costa del Sol kostade på den tiden, 1978, mellan 3.500 och 4.500 kronor per person för två veckor. Att hyra en bil kostade ca 1 800 kr för två veckor.
Många svenskar hade sedan 1960 – talet köpt sig egna hus på Costa del Sol varför resebyråerna även sålde ”enbart stolar”, dvs. flygresan till Malaga.
Bröderna Björklund etablerade därför ett samarbetsavtal med framförallt Fritidsresor så att ägarna den vägen, via ett specialtelefonnummer, kunde köpa sin flygstol för ett subventionerat pris. En sådan resa kostade på denna tid och under högsäsong med det specialpris som framförhandlats, inklusive flygtillägg ca 2.425 kr. Man kunde också köpa till busstransfer till Andalucia del Mar för ca 150 kr.

I avtalet fanns en överenskommelse bakom kulisserna som innebar att för varje resa som köptes av ägarna så lade Fritidsresor upp en pott för bröderna Björklund att disponera för flyg med Fritidsresor till Spanien med 150 kr per köpt biljett.
Denna väg finansierade man sina egna resor till Spanien och de följande årens visningsresor till Andalucia del Mar.

Nu startar försäljningen av aktierna

De första lägenheterna är färdigbyggda för försäljning sent år 1978. De innehåller då den tidens högsta standard i Spanien med kakel/klinkergolv, diskmaskin mm men ingen AC.

Under våren år 1979 bildas de första sex aktiebolagen varefter de första lägenheterna, Anders, Bertil, Cesar, David, Erik och Fredrik köps i Casa 2, 3 och 4 i Block 1 i Comunidad 1.

Marknadsföringen riktar sig då enbart till svenskar genom annonser i tidningar och visningsresor till Andalucia del Mar. Försäljningen kommer igång men går lite trögt då hela området är en enda stor byggarbetsplats där man även påbörjat Block 2 i Comunidad 1 ( det hus vi idag har kontoret i ) samt Block nr 3 i Comunidad 2 ( Casa 9 ).

Bröderna Björklund flyttar sitt försäljnings- och svenska administrationskontor, SVISAB AB, till Stockholm.

Efter en lite trög försäljningsinledning har man inte kapital att köpa några fler lägenheter i Block 2 i Comunidad 1 som står färdigställt år 1979.

Man vidgar då sina marknadsansträngningar till att även sälja i Norge och när försäljningen nu börjar ta fart under 1979/80 köper man ytterligare ett antal lägenheter i Casa 9, Gustav, Harald, Ivar, Johan, Knut och Lennart. Detta hus står klart år 1980.

Man går 1980 vidare och utökar sina marknadsansträngningar till att även starta ett försäljningskontor i England. Engelsmännen är mera bekväma med prisbilderna och försäljningen tar ytterligare fart även om hela området fortsatt är en byggarbetsplats.

År 1982 står Block 4 i Comunidad 2 klart och då köps och säljs lägenheterna Martin, Niklas, Olle, Patrik, Richard, Sixten och Torsten i Casa 10 – 12.

Det sista steget tas år 1984 då det sista huset, Block 5 i Comunidad 2 är klart.
Här köper man då lägenheterna Urban, Viktor, Wilhelm, Xerxes, Yngve, Zäta, Åke och Ärlig i Casa 13 och 14. Något år senare, år 1985, köper man även in den 28:e och sista lägenheten Qvintus i Casa 14.

Nu är vi framme vid 1984 - 1985

Området är nu färdigbyggt och garaget till Comunidad 2 och trädgården har färdigställs.
Under åren från 1978 har standarden i lägenheterna ytterligare förändrats och utvecklats så att man från 1980 har börjat med marmorgolv och alla lägenheter i Comunidad 2 har AC.

Träräcken och trädörrar utgår efter hand och man installerar aluminiumdörrar och järnräcken istället. Diskmaskinen har man tagit bort då den tidens diskmaskiner bara gav problem då de inte tålde det kalkrika vatten som finns i Spanien.

Antalet bolag är nu 28.

Under åren har bolagens styrelser ändrats så att endast Lars-Göran och Jan Björklund utgör styrelse tillsammans med advokaten Bengt-Åke Fritjofsson.
Utökat inflytandet från oss ägare sker i den 1 juni 1987 då ett förtroenderåd bestående av bankmännen Olof Mark och Erland Bagge samt Gull Berg som ”expert på inredning”, samtliga tre ägare i FAM, bildas.

Servicekontoret/bolaget SVISAB International SA, ägs av SVISAB, ligger fortfarande i Hotel Andalucia Plaza och har de två anställda Mona Ramén på 50 % och handymannen José Rey Jiménezs på heltid.

Efter 1987 börjar det hända saker

Bröderna Björklund har nu i princip sålt de andelar som finns att sälja i Andalucia del Mar. Man drar sig därför ur FAM och startar nu ett nytt projekt där man exploaterar ett område i San Pedro där man säljer radhus, La Fuente del Paraiso.

Servicebolaget i Spanien med de två anställda säljs i april 1987 till bankmannen Hugo Caneman som startar förvaltningsbolagen Storviggen AB i Sverige och Storviggen International SA i Spanien. Redovisningen och uthyrning tas över av Jan Ponsbach i Stockholm. Hans-Gösta Warngren, numera BDO revision, är fortsatt revisor i gruppens bolag.

Olof Mark och Erland Bagge samt Gull Berg väljs som FAMs första ”egna” styrelse år 1987 och får nu flera svåra frågor att hantera.

Efter ca 1,5 år dör Hugo Caneman plötsligt mycket tragiskt i Spanien.

Storviggen köps då av två finansmän som på olika sätt mjölkar både FAM-bolagen på pengar och gör en mängd svarta transaktioner av olika slag. En avgift betalas för all tvätt och städning som man förbrukar. Det upparbetade kontot på Fritidsresor för resor är tomt då det nyttjats av Storviggens ägare. Mona Ramén lämnar Storviggen och ett par olika svenska kvinnor innehar hennes roll under ett par år. Då ägarna inte aviserat ankomst hyrs t.ex. många ägares veckor ut via Storviggen svart. Storviggen tar hela hyresintäkten och ägaren får inga pengar.

Upprensningens tid 1989 - 1993

En aktiv ägare som har många veckor i FAM, är ekonom och talar flytande spanska,
Klas Åke Krantz, som dessutom blir personlig vän med den spanska handymannen José Rey Jiménezs, engagerar sig kraftigt i dessa falsarier. Han gör ett otal utredningar som visar att mycket är skumt och kräver pappren på bordet på bolagsstämmorna. Någon rättning sker inte.

Tillsammans med Klas Åke Krantz engagerar sig då en grupp personer med undertecknad och PO Nilsson i spetsen för att reda ut missförhållandena. I gruppen ingår också tre ägare vid namn Gösta Larsson och Hans von Bergen samt Per Åkerman.

I periferin, men inte i arbetsgruppen, finns nu Ann Katrin Malmström som undertecknad håller löpande kontakt med. År 1989 väljs undertecknad in som suppleant i styrelsen och får då mera insikt i de faktiska förhållandena.

Detta gör att ägarna till Storviggen byter en del styrelseledamöter och sätter dit ”sig egen” ordförande. Undertecknad kvarstår dock som suppleant och arbetar aktivt för att hela styrelsen skall bytas ut. Vid bolagsstämman år 1991 byts styrelsen så att undertecknad och PO Nilsson träder in i styrelsen och en ny suppleant, Hugo Nordenfelt tillsätts.

Vi tvingar nu bort Storviggens ordförande. Riddaren redovisning, via Hans Johansson, tar över redovisningen och uthyrning under en tvåårsperiod och den svenska administrationen och upprensningen inleds.
Undertecknad väljs som ledamot då min arbetsgivare inte tillåter mig att vara ordförande men verkar hela tiden, 1991 – 1993, ändå i ordföranderollen.

PO Nilsson, stöttad av sin fru, tar nu över rollen som ansvarig för driften och underhållet i Spanien via Storviggenbolaget.

Stora förändringar sker under 1992

Jag startar förhandlingar med Storviggen och lyckas från den 1 januari 1992, mot att vi inte stämmer ägarna till Storviggen, köpa ut inkråmet i detta bolag. Vi övertar också de två befintliga i personalen till ett av oss nystartat spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management AS, NAM som vi, efter hand, ser till att det ägs i lika delar av de 28 svenska FAM-aktiebolagen. Från detta datum driver vi nu servicen i Spanien via vårt eget servicebolag. Bolaget startas med juridisk hjälp och stöd av Mr Antonio Pascal, Gestoria Pascal, Marbella som vi, ännu idag, samarbetar med sedan detta datum. Gestoria Pascal sköter sedan 1992 redovisningen och bokslut för NAM-bolaget.

Vi har nu åter kontroll över redovisning och uthyrningar samt kostnader och intäkter i Spanien.

Vi startar med att driva in de höga utestående kundfordringarna och börjar med att bygga upp ekonomin i bolagen. Dagens avgift om 1.000 sek per vecka för uthyrning till bolagen för det extra slitage som uthyrningarna medför införs. Alla avgifter för tvätt och städ läggs såsom idag in i veckoavgifterna. Bilar byts via de olika bolagen i den takt man har råd med genom intern försäljning till bokförda värden.

År 1992 tillsätter vi vår egen servicekvinna Marite Renkens, fortfarande på 50 %, som tar hand om ägarservicen i NAM. José Rey Jiménezs är fortsatt vår handyman. Renkens talar fem språk men dock inte flytande svenska. Hon håller dock en mycket hög servicenivå till våra ägare och efter hand utökas hennes tjänst till heltid. Vi anställer nu även vår egen städpersonal på deltid.

Dagens nivå på ”egenstädning” vid hemresan införs och en prislista för NAMs tjänster utformas så att den som t.ex. vill kan köpa städningen istället för att utföra den själv.

PO Nilsson och jag köper vårt nuvarande servicekontor i Casa 7 så att vårt servicekontor etableras inom vårt eget område i Andalucia del Mar. Priset är 400.000 sek vilket innebär

1,5 års hyra i hotellet Andalucia Plaza. Pengar för köpet förs över från de svenska bolagen till NAM via en revers bolagen emellan. I Comunidad 1 framförs omgående en del protester då man menar att det blivit högre trafik till Casa 7 när alla våra ägare numera besöker kontoret inom området. Ingången till servicekontoret låg på den tiden, och fram till år 2006, på andra sidan huset.

Överenskommelse nås dock med Comunidaden på ett positivt sätt och vårt kontor accepteras.
PO Nilsson tar plats i de två Comunidadernas styrelser.

1993 går vi, tillsammans med revisorer från Ernst & Young, igenom alla formalia mellan de två länderna. Det har också kommit på förslag att ändra aktiernas innehåll till en vecka per aktie från de ägare som har fyraveckorsandelar med två attraktiva och två mindre attraktiva veckor.

De önskar sälja de mindre attraktiva veckorna. Även denna fråga utreds.

Formalia stämmer till alla delar utom vad gäller bilarna som inte får ägas av de svenska bolagen då de körs och är försäkrade i Spanien. För att undvika komplikationer säljs då samtliga bilar över till NAM till bokfört värde via ytterligare en revers mellan NAM och det svenska bolaget.

Vi behöver höja vår bilstandard men bolagens ekonomi tillåter inte att köpa nya bilar.

Då beläggningen över året inte är 100 % utan kring 85 % samt att alla aktieägare inte önskar använda bil finns ett utrymme att spela på varför undertecknad ser till att, nu när NAM äger alla bilar, en bilpool bildas med 25 bilar vilket gör att vi underlättar och förbilligar vid reparationer och sparar fyra bilar, eller närmare 0,5 miljoner sek i investeringar, vilket gör att vi snabbare kan återställa standarden på våra bilar.
Konceptet med att alla veckor skall ha bil ändras dock inte utan alla veckor garanteras bil.
Vi byter även standard på bilarna från två dörrar till fyra dörrar. De veckor det är fullbelagt och alla vill ha bil så hyrs bilar in.

Målet sätts att varje bolag skall stärka sin ekonomi och bygga upp en kassa på 100.000 sek.

Frågan om aktiesplit behandlas noggrant. Slutsatsen blir dock att ett sådant genomförande kräver en oerhört stor insats samt att ha aktier som endast representerar en vecka ger en klart högre administrativ kostnad då antalet ägare, då ca 630 stycken, beräknas ökas till ca 750 vilket fördyrar veckoavgifterna varför detta inte genomförs.

År 1993 aviserar både PO Nilsson och undertecknad att vi tycker att vi gjort vårat med de insatser vi gjort sedan 1989 och önskar avgå vi stämman 1994.

Undertecknad går med på att medverka som suppleant även under 1994 som rådgivare till den nya styrelsen. Så skedde också.

Redovisning och uthyrning, som vid denna tidpunkt uppgår till ca 160 veckor per år och priset är 4.000 kr per vecka, flyttas åter per den 1 februari 1994 till en ny redovisningsbyrå,
Nilbok Redovisning, som undertecknad har stort förtroende för ledd av Gunilla Jernfelt.

På den tiden bestod styrelsen endast av tre personer med en suppleant och vi erhöll heller inte något arvode utan arbetade helt ideellt. Från år 1994 utökas antalet suppleanter till två.

Nya tider igen

Vid stämman 1994 tillträder bl.a. Gösta Larsson som ordförande och Hans von Bergen i styrelsen. Dessa två herrar övertar nu en grupp bolag med mycket god ekonomi där vi i alla bolag utom fyra har lyckats att nå målet att ha en kassa på minst 100.000 sek.
Gruppen hade samlat alltså en likviditet på 3,0 miljoner sek och veckoavgifterna vid denna tidpunkt var ca 1.500 sek per vecka.

Det visar sig dock att Larsson och von Bergen har en egen agenda om vad de vill göra med FAM-bolagen vilket kommer att kosta FAM-bolagen oerhörda pengar och dränera bolagens ekonomi på nytt. Någon rådgivning eller hjälp från undertecknads är det inte tal om då jag har andra åsikter än dessa herrar om hur FAM-gruppen skall skötas.

Duon Larsson, von Bergen startar bl.a. med hjälp av von Bergens kusin, advokat Wallin, Carlanders advokatbyrå i Marbella och Lindahls advokatbyrå i Stockholm en jätteutredning där man vill slå ihop alla de 28 bolagen till ett enda bolag och därmed inte följa konceptet att varje bolag har sin egen ekonomi. Trots att man bedömer kostnaden för detta till kring 1,2 msek för ägarna menar man ändå att detta skall spara administrativa kostnader i framtiden och att man skall spara pengar på den spanska momsen.

Ett antal större reparationer genomförs, allt vitt porslin som finns i lägenheterna kasseras och nytt köps in rakt av med färgade kanter. Nytt linne köps in till alla bolag, nytt tvätteri anlitas och en ny städorganisation tillsätts. Dagens tvättsäckar införs. Lägenhetspärmarna görs mycket bättre.

Man handlar, reparerar och förbrukar pengar även om det enskilda bolaget inte har någon likviditet. Då lånar man pengar från ett annat bolag som har pengar och betalar med vilket strider mot lagen om förbjudna lån. Revisorn protesterar, kostnaderna rusar i höjden och kassorna sinar.

Vid stämman den 21 juni 1995 väljs Ann Katrin Malmström in i styrelsen tillsammans med Larsson och von Bergen och två nya suppleanter. Ny revisor tillsätts också, Allan Jakobsson
( Anne Lengholts pappa ) med revisorsassisten Anne Lengholt. Bolagens samlade kassor har nu sjunkit till ca 1,0 msek. En valberedning på tre personer tillsätts med Per Åkerman som ordförande.

Inför bolagsstämman i juni 1995 har så många konstigheter skett att vi två suppleanter undertecknad och Gudrun Åhlberg – Holmstedt vägar att bli omvalda. Vi ger en skrivelse till styrelsen där vi förklarar för aktieägarna varför vi avgår i protest mot de åtgärder som Larsson och von Bergen genomfört. Vi önskar att styrelsen sänder ut denna skrivelse med utskicket till aktieägarna. Larsson och von Bergen vägrar varför vi själva privat bekostar hela vårt utskick och sänder skrivelsen till alla aktieägare på svenska såväl som på engelska.

Malmström får ett tufft styrelsearbete och trots hennes protester i stort sett i varje styrelseprotokoll så röstar Larsson och von Bergen igenom sina egna förslag med röstsiffrorna två mot en varefter de genomförs.
Trots revisor Allan Jakobssons protester sägs avtalet med Jernfelt upp och man flyttar olagligt all svensk bokföring och dokumentation till NAM i Spanien.

En dåvarande assistent Madelene Kling och Marite Renkens får i slutet av november år 1995 sparken då hon och Larsson inte kan tala med varandra helt på svenska och hon ersätts med en svensk kvinna från Fuengirola vid namn Elisabeth Olsson. Uthyrningen sker fortsatt från Sverige.

Det visar sig att Olsson inte alls har de kunskaper som krävs och den svenska redovisningen havererar så småningom.
De två herrarna betalar heller inte in den spanska momsen för NAM varför de spanska myndigheterna gör en rassia mot NAM och beslagtar alla pengar som FAM då har på sina konton i Spanien ca 1,2 msek. Veckoavgifterna har nu stigit till ca 2.300 kr per vecka.

Nu inleds en ny uppbyggnadsfas igen

Ann Katrin Malmström har kämpat med de två herrarna i ett år nu och blivit överkörd i stort sett i varje beslut. Hon påkallar då inför stämman år 1996 att styrelsen skall utökas till fem ledamöter med två suppleanter, vilket är dagens struktur, för att få stopp på det rådande missförhållandet.
Vid stämman 1996 väljs denna fempersoners-styrelse där ledamöterna Urban Steneholm,
Lars Almgren tillkommer och två nya suppleanter väljs in.

Året efter, 1997, tar Urban Steneholm över som ordförande och Gösta Larsson och Hans von Bergen får lämna styrelsen.

Denna nya styrelse startar nu åter ett omfattande återbyggnadsarbete. Steneholm konsulterar undertecknad i ett otal frågor. Marite Renkens återanställs i NAM.
Vår trotjänare och handyman José Rey Jiménezs avlider tragiskt i en ålder av ca 55 år och ersätts med ett par olika handymans med varierande kvalitet. Marite Renkens tjänst utökas i mars 1997 till 100 %. Årliga styrelsemöten hålls nu i NAM-bolaget och revision i bolaget införs.

Arvode för styrelsen införs. Redovisningen flyttas tillbaka till Sverige till Redovisningsgruppen i Södertälje och uthyrningsverksamheten flyttas efter hand till Jan Ekberg i Södertälje. Vi byter till dagens bank, SE - Banken i Södertälje.

Frågan om aktiesplit till en aktie per vecka är åter aktuell efter beslut på bolagsstämman 1997 och även detta mycket omfattande arbete inleds och är klart under 1998.

Sedan 1998 råder alltså det aktiesystem som vi idag har.

Under dessa år tillträder Bengt Eriksson som ordförande i Nomineringskommittéen med
Jan Olof Mark vid sin sida. Eriksson och Mark verkar i dessa roller till år 2006 då Mark övertar ordföranderollen på grund av Eriksson bristande hälsa.
År 2001 väljs styrelsens nuvarande sekreterare Håkan Resare in i styrelsen.

Steneholm leder styrelsens idoga arbete fram till år 2002. Ann Katrin Malmström har sedan en tid sin nuvarande roll i styrelsen, som ansvarig för NAM och Spanien. Ett mycket omfattande arbete med att återvinna de av den spanska staten beslagtagna 1,2 miljonerna inleds under denna tid och en stor mängd frågor sorteras ut.

Våra äldsta lägenheters badrum och kök är nu sedan år 1978 och i sådant skick att de behöver totalrenoveras. Detta arbete inleds under 2001 och modellen med ovillkorade aktieägartillskott införs.

Relativt kort efter bolagsstämman år 2002 avgår plötsligt Steneholm under löpande år och
Ann Katrin Malmström ikläder sig en då en mycket arbetsam dubbelroll, dels som tillförordnad ordförande och därutöver har hon sin roll som ansvarig för NAM och Spanienverksamheten.
Redovisningsgruppen i Södertälje säger upp sitt uppdrag och Malmström finner en ny utförare av detta uppdrag, vår nuvarande redovisningsbyrå - Mårtenssons Revisionsbyrå i Åkersberga.

Malmström kontaktar undertecknad och vädjar om att jag skall komma tillbaka till FAM som ordförande. Jag tvekar men lovar ändå att stötta styrelsen som rådgivare under hösten 2002 och våren 2003 för att därefter ta ställning till om jag ställer upp för val som ordförande vid bolagsstämman år 2003.

Beslutet blir att jag tillträder som ordförande för FAM igen.

Vi har nu kommit till nutid

Mängden av frågor att reda ut vid mitt tillträde som ordförande år 2003 var fortfarande oerhört stort och ekonomin, bilarnas och lägenheternas standard behövde förbättras radikalt.

Här kommer endast några större exempel bland den mängd stora och små frågor som styrelsen hanterat innan jag här nedan vill beskriva för alla hur FAM och NAM fungerar idag

En ny intern arbetsfördelning införs inom styrelsen för att ge ägarna en bättre service där alla kan fokusera på sina ansvarsområden.

T.ex. så handläggs alla försäljningsfrågor av Andy Andersson och alla indrivningsfrågor av Elisabeth Micucci. Undertecknad sköter ekonomin och Ann Katrin Malmström satsar ännu hårdare på spanienfrågorna där vi nu har ett kraftigt tempo på att renovera badrum och kök.
AC installeras - nu i samtliga lägenheter - i olika steg fram till år 2005.

Kök och badrum, tillsammans 84 stycken enheter, är färdigrenoverade år 2008.

Malmström blir ordförande i NAM och jag ledamot. Årliga styrelsesammanträden hålls sedan dess i NAM i oktober varje år.

År 2003 byts administratören på Mårtenssons revisionsbyrå till Erik Jansson som vi idag har. Jansson och jag förbättrar successivt alla rutiner på detta område.

Den 1 november 2003 startar vi FAMs egen hemsida, www.nam.bz

Ett antal aktier har ingen eller okänd ägare varför vi tvingas hantera denna problematik för att få in veckoavgifterna. Hårdare rutiner mot de ägare som inte betalar sina avgifter införs.

Uthyrningsverksamheten går trögt varför vi den 1 januari 2004 byter uthyrare till vår nuvarande AK Office.

I november 2004 har vi lyckats att få tillbaka de av den spanska staten beslagtagna 1,2 miljonerna vilket ger ett tillskott i alla bolags kassor med 41.300 sek vardera. Processen dit har dock varit båda arbetsam och dyr för aktieägarna. Enbart advokatkostnaderna för alla års arbete uppgår sammanlagt till 225.000 sek.

År 2004 framkommer det att vi inte följt lagen och deklarerat våra lägenhetsinnehav på rätt sätt varför vi tvingas genomföra en stor utredning och införa nya rutiner för Hemvistintyg från den 1 januari 2005.

Vår ansvarige för servicekontoret NAM, Marite Renkens, begär år 2004 förstärkning på kontoret för att klara ägarnas krav på service varför vi i augusti 2004 tillsätter ytterligare en halvtidstjänst Kate-Hedlund Larsson som gör ett fantastiskt bra arbete. Från att ifrån början haft 0,5 tjänst har vi nu plötsligt 1,5 tjänst på kontoret och en handyman på 100%.

Renkens är dock ändå inte nöjd och kräver orimliga lönelyft från en redan hög lön med goda övriga villkor och säger upp sig i slutet av januari 2005 efter 13,5 år med NAM-bolaget. Uppsägningstiden är sex månader. Samtidigt blir Hedlunds man sjuk så att de måste återvända till Sverige varför hon slutar per sista maj 2005. Processen med att finna ny personal startar.

I mars 2005 anställs vår nuvarande chef för NAM-bolaget, Susanne Sjölund, som arbetar ett antal månader tillsammans med Renkens. I juni 2005 börjar Helle Sommer och i oktober 2006 byts vår spanske handyman ut till vår nuvarande engelsmannen Martin Pimley.

Vårt nuvarande serviceteam i NAM har nu alltså arbetat tillsammans i över fyra år.

FAM idag

Fastighets AB Andalucia del Mar, FAM, består av 28 fristående svenska aktiebolag som lyder under den svenska aktiebolagslagen med individuell ekonomi.

De senaste ca tio åren har en generationsväxling skett i ägargruppen. Flera av dagens ägare trivs så bra att man köpt till flera veckor varför antalet aktieägare har minskat.
De 28 bolagen/lägenheterna, och de tillgängliga 1 428 veckorna, ägs idag tillsammans av 574 aktieägare i huvudsak från Sverige, Norge och England men ägare finns även från t.ex. Polen, Schweiz, Irland, USA och inte minst Spanien. Ca 90 % av ägarna kommer dock från Sverige.

Lägenheterna ligger i fem stycken 5/6 - våningshus som utgör en egen urbanisation med namnet Andalucia del Mar beläget inte långt från lyxhamnen Puerto Banus.

Totalt finns det 197 lägenheter inom området samt tre villor vid stranden.

Andalucia del Mar har två samfälligheter, Comunidader. De två östra husen är Comunidad 1 och de två västra och det norra huset, tillsammans med de tre strandvillorna utgör Comunidad 2. Samtliga lägenheter inom FAM-gruppen har en mycket hög standard. De består alla av vardagsrum, kök och två sovrum med tillhörande nyrenoverade badrum. Lägenheternas storlekar varierar mellan ca 113 – 146 kvm.

Alla lägenheterna är fullt möblerade och hushållsutrustade. Till övrig utrustning hör bl.a. hiss, satellit TV med flera kanaler t.ex. SVT World och BBC samt porttelefon. I samtliga lägenheter finns luftkonditionering. Från balkongerna, där man alltid har en balkong i skuggan och en i solen, har man ofta utsikt över såväl Medelhavet som Sierra Nevadas bergstoppar.

För aktieägarnas disposition hör också, via bilpoolen, en bil som finns parkerad på en garageplats som tillhör lägenheten och i källaren finns förråd såväl att hyra som ett gratisförråd där aktieägarna kan lagra personliga tillhörigheter mellan åren.

Comunidaderna ansvarar för skötsel av trädgård, de två poolerna inom området samt har vaktpersonal som patrullerar dygnet runt.

Varje bolag har ett tilläggs namn; Anders – Ärlig. De enskilda bolagen äger var sin lägenhet i Andalucia del Mar och har var och en till uppgift att förvalta denna lägenhet åt aktieägarna.

För att klara detta så kostnadseffektivt som möjligt arbetar de 28 bolagen i en ”grupp” med gemensam och samma styrelse, revision och administration såväl i Sverige som i Spanien. För granskning av räkenskaperna i varje enskilt bolag utser stämman en auktoriserad revisor med revisorssuppleant. Anne Lengholt är fortsatt vår revisor. Hon har god insikt i bolagen då hon följt dessa sedan år 1995.

Ledstjärnan för styrelsens arbete är Bolagsordningen samt de Villkor- och Ordningsregler som beslutats av årsstämman. I tillägg till detta har styrelsen utformat ett antal Policies.

Den aktuella styrelsen för samtliga bolag utgörs av följande personer med nedanstående ansvarsområden, Alla styrelseledamöter och suppleanter har möten ca 7 gånger per år.

Peter Klerell, Ordförande och ekonomi

Ann Katrin Malmström, NAM och lägenheterna i Spanien

Elisabeth Micucci, information till aktieägarna och försäljningsfrågor

Lars Eklund, indrivning av fordringar

Håkan Resare, sekreterare

Katarina Wiberg, suppleant

Anders Göransson, suppleant

Till sin hjälp, och att sköta alla ärenden i Spanien, har de 28 aktiebolagen och styrelsen ett, av de 28 bolagen gemensamt ägt servicebolag, Nordic Andalucia Management SA, NAM med två anställda på kontoret, en handyman och sex deltidsanställda städerskor.

På servicekontoret erhåller man all den hjälp och stöd man behöver för att få en trevlig vistelse i Andalucia del Mar. Man kan t.ex. hyra barnvagnar och barnbilstolar, låna böcker och hyra modem för Internet. Dagstidningar kan adresseras till denna adress men hämtas i vakten. Normalt har man dagstidningen samma dag på kvällen.

Styrelsen i NAM utgörs av:

Ann Katrin Malmström, Ordförande

Peter Klerell, ledamot och ordförande i FAM

Servicebolagets chef är Susanne Sjölund som dock inte ingår, utan rapporterar till styrelsen.

Redovisning och löner i servicebolaget sköts av Gestoria Pasqual sedan bolagets bildande år 1992 och revision genomförs två gånger per år av en svensk revisor som följt bolaget sedan år 1997, Bo Wennertorp, Global, båda belägna i Marbella.

Årligen avhålls, i slutet av maj eller början av juni, en officiell årsstämma i Stockholm där styrelsen informerar, ekonomin gås igenom såväl för de svenska bolagen som för NAM, investeringsfrågor diskuteras och där aktieägarna kan komma till tals med sina specifika frågor.

Årsstämman väljer också en Nomineringskommitté som utser styrelseledamöter bland ägarna, föreslår arvoden mm.

Nomineringskommittéen består idag av följande medlemmar:

Jan-Olof Mark, Ordförande

Gun Börjesson, ledamot

Erik Westin, ledamot

Även här finns en god kontinuitet då Jan-Olof Mark och Erik Westin varit medlemmar i Nomineringskommittéen i mer än tio år.

Sedan ett flertal år tillbaka finns nu en mycket stark stabilitet och kontinuitet inom FAM.
T.ex. har undertecknad och Ann Katrin Malmström båda över 14 års erfarenhet av styrelsearbetet inom FAM och NAM. Vår revisor har följt oss sedan 1995 och ordföranden i Nomineringskommittén har medverkat i ca 12 år.

Alla FAM-bolagen har idag en mycket god ekonomi och alla lägenheter har en toppstandard.

NAM-kontorets värde har idag, år 2010, ökat från de 0,4 msek det inköptes för till
ca 3,8 msek enligt Bo Wennertorps bedömning.
Redovisning och alla rutiner är sedan år tillbaka under full kontroll.

Uthyrningarna fungerar mycket väl via AK Office som även utvecklat hyreskonceptet med

”sista-minuten uthyrningar”. Efter ett antal år med restriktioner kan man nu åter, som icke aktieägare, hyra bil av NAM när man hyr veckor i Adalucia del Mar
Alla bolag har en kassa som överstiger 100.000 sek varför styrelsen årligen ger stora subventioner till förbättringar och investeringar. Styrelsen fortsätter kontinuerligt sitt arbete att ytterligare förbättra för FAM-bolagen i Spanien.
Senast har vi, via Comunidaderna, lyckats erhålla ett trådlöst bredband, WiFi, i våra lägenheter sedan maj 2010 och vi förbättrar kontinuerligt bilparken ytterligare.

Då Comunidaderna under år 2009 och 2010 gör extrastora tilläggsdebiteringar ligger
veckoavgifterna idag i genomsnitt med normala reparationer på ca 3.850 sek och det kostar 7.100 sek att hyra en vecka under högsäsong. Man kan idag flyga till Malaga för ca 2.500 sek.

Stockholm 2010.06.04

Peter Klerell
Ordförande FAM